日本の民法では、土地とその上に建つ建物は
別々な不動産としています。
土地とその上の建物を同じ所有者が持っていて
抵当権がばらばらに設定されているようなケースで
競売により土地と建物が別の所有者になった場合は
その建物には地上権が発生します。
これを法定地上権といいます。

その場合、任意に売却するときは
新しい所有者と土地の利用権について
協議することができますが、競売では不可能です。
従って、土地を競売で購入した人は結局その土地を利用することは
出来ないということになってしまいますので注意が必要とされます。

法定地上権は、質権設定よりはるかに強い権利です。
自由譲渡件があるので、第三者に譲渡するにも地主の承諾は不要です。
つまり譲渡する時も承諾料を払う必要がありません。
地上権の登記もできます。登記すれば抵当権などを設定して
金融を得ることも可能です。
定期借地権よりもずっと建物所有者にとって強力な権利となります。
その為に、今までは地主は土地を貸す場合も
地上権を設定したがらず地上権は馴染みの薄い権利になっていました。

しかし、不動産市場では、法定地上権付建物は
あまり出回らないのが実情です。
これまでは、法定地上権付建物の購入は
底地の所有権取得を目的とすることが殆どでした。


このように地上権は強力な権利なので
地上権がついた建物を購入した場合には
法定地上権付建物として保有するのも一つの方法です。



※「競売不動産の上手な入手法」より一部引用

特に取引実績が少ないと一般の銀行から
融資を受けての競売不動産物件購入は
かなり難しいと言えます。

そのような時に不動産担保ローンを専門的に
取り扱っているローン会社を利用するのも一考です。
不動産競売物件対象のローンも揃っていますので
融資に関しての審査もスムーズに進みます。

不動産競売ローン

資金使途

１戸建て、マンション、マンション用地、大型ビル、戸建分譲用地

融資金額

５００万円～５億円（以上要相談）

年利

年4.5％～9.8％

融資期間

最長30年

返済方法

1.)　元利均等返済
2.)　ボーナス併用返済
3.)　自由返済
4.)　一括返済

 
損害金

年率18.25％

詳細はライフエステートのホームページでご確認下さい。

特徴

●金利は銀行などの不動産競売ローンに比較して高いですが
　主要都市に支店があるので、広範囲の不動産投資には適しています。
●緊急の資金調達に対応可能です
●解約違約金がないので競売不動産物件を落札後に新たに
　銀行の低金利の不動産ローンに借り換えるまでの
　つなぎ資金としても　活用できます。

必要書類

●個人

１．担保物件関係書類

　　物件案内図（住宅地図）
　　不動産登記簿謄本
　　公図・地積測量図・建物図面

２．申込者関係書類

　　住民票 1通
　　確定申告書（控）（直近3期分）
　　本人確認ができるもの
　　（運転免許証、パスポート、健康保険証等）

●法人

１．担保物件関係書類

　　物件案内図（住宅地図）
　　不動産登記簿謄本
　　公図・地積測量図・建物図面

２．申込者関係書類

　　商業登記薄謄本
　　決算書・確定申告書（直近3期分）
　　代表者の本人確認ができるもの
　（運転免許証、パスポート、健康保険証等）

融資額

●５００万円～１０億円

金利

●適用年率

　7.92％～9.96％

●実質年率

　15.00％以下

返済方法

●元利均等返済
●元金均等返済
●元金据置一括返済

融資期間

 ６ヶ月～１年

融資回数

１回～１２回

遅延損害金

年率21.90％

解約違約金

　なし

担保

不動産、債権

連帯保証人

連帯保証人が必要な場合あり

詳細はファーストクレジットのホームページでご確認下さい。

普通の住宅が競売物件となる場合は
殆どが住宅ローンや不動産担保ローンの滞納が原因です。

殆どのサラリーマンの方達は、「競売」について殆ど知識がなく
いまだに「住宅ローンを滞納すればすぐに競売になる」と
思ってらっしゃる方が多いようです。

「競売になると、借金だけが残って自己破産しなくてはならない」
と思いこむために競売になるのを回避しようと
消費者金融から高金利の借入をしてまでも住宅ローンの
返済をしようとして多重債務状態に陥ってしまいます。

この認識を改めて、「不動産競売」についてしっかり理解しましょう。

まず、競売申し立て手続きには時間も費用もかかります。
競売になったとしても競売落札までには時間がかかることも多く
安い価格でしか落札されなかった場合には
競売後の残債務は無担保債権となり回収は殆ど無理です。

このように、金融機関にとって、競売は「避けたい」回収手段です。
多少遅れても回収していく方が得なのです。
ですから、住宅ローンを延滞したとしてもすぐに競売にはなりません。
返済を滞ってから半年～1年程度で競売になる可能性が出てきます。
その期間中にも任意売却の交渉などをしていれば期間的には
もっと延びることもあります。

「修理費」がかさむ部分としては屋根・壁・水回りなどです。
屋根や壁は雨が降った時に雨漏りしたり壁のひび割れなどから
降り込むことがあれば、多額の修理がかかります。

内覧できれば、必ず内覧して
水回りの配管などは目に見えないだけに
実際に水を出してちゃんと出るか流れるかを確認します。

特に水回りの配管は目に見えないし、最も腐食する部分です。
水漏れなどはないか可能な限り確認しておきます。

信用できる建築関連の業者などがいれば
同伴して貰って専門家の意見も聞くのがベターです。
素人では、見過ごすような問題個所も見つけてくれます。

少なくとも数百万円を支払って競売落札する物件ですから
日当を出してでも、慎重に調査をすべきです。

実際に、かなり不動産投資高利回り物件になりそうな
不動産競売物件もすでに裁判所の書類に見つけることができます。

競売物件の場合には、建物の状態だけではなく
住んでいる不動産競売居住者がいるかどうかが
最も大きなポイントになります。

競売落札しても不動産競売居住者が
スムーズに退去してくれなければ、
裁判になるかもしれませんし
立ち退き費用が莫大にかかれば
せっかく安く競売落札できた物件でも
コストと時間があまりにもかかるようでは
不動産投資高利回り物件ではなくなってしまいます。

裁判所で気になる競売物件を見つけたら
まずは、その物件を実際に見に行って
不動産競売居住者がいる場合には
会って少し話してみるのが基本です。

その不動産競売居住者が借家人である場合にも同じです。
競売落札後も借家人として住み続けて貰っても
大丈夫な人なのかどうか自分で確認しておかなくてはいけません。

不動産競売居住者が問題のありそうな人ならば
その競売物件は、見送った方が無難な場合が多いと思います。

裁判所の書類に記載されている不動産競売居住者とは
違った人物が住んでいる場合もありますので
このようなケースも要注意です。

いづれにしても、不動産競売居住者がいる
競売物件にはより詳しい調査が必要と言えます。

住宅ローンの「ゆとり返済」とは
1988年当時、住宅ローンを組むことが困難だった低所得層にも
住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）を通じて
貸出金利を年2.55％から史上最低の2.0％に設定し
さらに都市では500万円以上、地方は400万円以上の年収が
必要であった条件をそれぞれ400万円と300万円に条件変更。
頭金に関しても、物件価格の２割が必要だった条件を頭金ゼロでも
ＯＫとして融資のハードルを極端に低くしたシステムです。

「ゆとり返済」が作られた背景には、住宅購入を促すことで
景気浮揚対策とする国の政策が絡んでいたようです。

確かに最初の5年間は、金利2.0％だった住宅ローンでは
返済額も安く抑えられていますが
6年目からは金利が4.0％になれば、返済額は1.2倍になります。

当時のような右肩上がりのバブル期では確かに
6年目に返済額が増えても、住宅自体の資産価値も上がり
収入も増えているはずなので
問題なく返済することができる予定だったのです。

「ゆとり返済」はあくまで終身雇用が約束されていて
毎年、順調に給料もボーナスも増えるという前提条件がなくては
返済不可能な融資のシステムなのです。

2000年にすでに住宅金融支援機構では「ゆとり返済」は
廃止されていますが、当時、「ゆとり返済」で住宅ローンを
組んだ人達の中には、この状況下で、計画通りに住宅ローンを
返済していくことが困難な人達がかなりいると思われます。

夏のボーナスの激減が予想され、ボーナス返済が困難となる「6月危機」と
「ゆとり返済」の1998年秋に年2.0％の貸出金利を適用した年から
2008年には10年目が経過しました。
今年の夏～秋にかけて住宅の差し押さえや競売によって家を失う人達が
激増する日本版サブプライムローンが起こり「住宅難民」が
増えることが懸念されます。

「任意売却」とは

ローン返済を滞納して３ヵ月～６ヵ月すると
住宅金融支援機構（旧、住宅金融公庫）や金融機関は
不動産を差押え、競売の手続きにより強制的に資金を回収します。
「任意売却」とは所有不動産が競売になってしまう前に
債権者の合意を得て、売却することをいいます。

競売になると所有者の意志とは関係なく
売却されてしまいますが、任意売却はその名の通り
所有者の意志（任意）で売却することができます。

任意売却のメリット

●市場価格で売却できるため、競売に比べて高額で
　売却することが　できます。

●近隣に知れ渡る前に通常の売却活動を行うため
　競売にかけられているなどの情報を知られずに解決できます。
　競売の場合は、不動産業者や競売業者が下見に来る事もあります。

●引っ越し費用は相談により売却代金から支払可能な場合もあります。
　売却後、残債務が残った場合、柔軟な返済処理ができます。

　不動産会社への仲介手数料
　抵当権抹消費用
　滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
　差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額

　上記費用なども債権者より支払って貰える場合があります。

●身内の方の協力次第では、引越しをせずに住み続けることが
　可能な場合もあります。
　ただし、ご自身のために住宅ローンを組んでくれる方
　（組めることが可能な方）が　必要となります。

裁判所から「競売開始決定通知」が届いても
任意売却に切り替えることができます。
しかし、債権者の同意が必要となります。

日本経団連の調査では、大企業のこの夏のボーナスの
平均妥結額は前年夏より１９．３９％の大幅減。

「６月危機」が現実化する可能性も高いと思われます。

住宅金融支援機構の２００８年度の競売件数は
１６５７７件と前年度より３５％増との事。

住宅ローンが延滞し始めると、民間金融機関の場合で約３ケ月で
住宅金融支援機構の場合で６ケ月経過後に不動産を売却して
資金回収をします。

住宅金融支援機構は、一時的に返済額を軽減するなどの
特例措置を実施して「競売は民間で売却先が見つからない場合の
最後の手段」（広報グループ）と説明していますが
この不動産不況下では競売不動産物件となるケースが多くなると
思われます。

各金融機関が競売処分を急げば、競売物件落札価格が低下するので
競売不動産投資に興味のある方達には魅力的な不動産投資物件が
かなり多く出回ってくる可能性が高まっていると言えますので
情報収集を怠らないようにすべきです。








　

asahi新聞より

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強制執行

競売不動産引渡し（強制執行）の準備

競売不動産引渡命令正本による強制執行のために
裁判所から執行文の付与と正本の送達証明を受けます。

 執行文付与申立書 
 なお、引渡命令正本を添付してください。
 引渡命令正本送達証明申請書  

 
競売不動産引渡し（強制執行）

 
次の書類を添えて、競売不動産引渡しの強制執行の
申し立てをしてください。

 
 不動産引渡しの強制執行申立書
 執行文付き不動産引渡命令正本
 不動産引渡命令正本の送達証明書
 資格証明書（申立人が法人の場合）
 当事者目録３通
 物件目録３通
 執行予納金（執行官手数料15,000円
　　（×不動産の個数×占有者数×動産類の運搬、保管料等））
　

 
執行官が競売不動産引渡しの強制執行を行いますが
建物内に残された動産類（家具など）は、占有者のものですので
占有者等に引き渡すことになります。
建物内の家具などを買受人が勝手に処分することは
できませんので注意してください。
この動産類（家具など）が占有者等に引き渡すことができないときは
執行官が保管することになり、その保管費用は買受人の負担になります。


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「不動産引渡命令」の申し立て

「不動産引渡命令」とは、競売不動産物件を落札して
代金を納付した買受人が、一定の要件を満たす物件の占有者に対して
簡易迅速に落札した競売物件の引渡しを受けられる為の裁判です。

不動産引渡命令の申立て期間は、代金納付の日から
６ヶ月以内に限られます。


申立書参必要書類　参考

●対債権者所有者、債務者、所有者用　
●対占有者用

「不動産引渡命令」の命令発令・命令正本の発送
 
 
不動産引渡命令が発令されて、相手方からそれに対して
一週間以内に不服の申し立てがされない場合には
不動産引渡命令が確定します。
不動産引渡命令が確定すれば、買受人は占有者に対して
強制執行をすることが可能となります。
これは、裁判所の執行官が行います。
平成８年９月１日より以前に申し立てられた不動産競売事件については、
不動産引渡命令が発令される占有者が制限されますので、注意が必要です。
平成８年９月１日より以前に申し立てられた事件かどうかは
管轄の裁判所に問い合わせて下さい。

 
不動産引渡命令が発令されない場合には
通常の訴訟によって、競売物件の引渡しを求めることになります。 



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不動産引渡命令

訴訟を提起して判決を得る場合よりは、比較的に簡易的で
早く進みますが多少の手間と占有確保までの多少の時間は必要です。
また、引渡命令の執行には相応の費用もかかりますし
その費用は買受人の負担になることを理解しておきましょう。

引渡しの話が不可能な場合や若しくは合意に至らない場合の対処方法として

占有者が行方不明等で誰もいない場合
 
　　自分の責任で、鍵の取り替え等が可能。

所有者、債務者又はそれらの家族が占有している場合

　　不動産引渡命令の申し立てが可能。

所有者又は債務者は退去しているが
　家具などの動産類はそのままにしている場合

　　不動産引渡命令の申し立てが可能。
　　建物内の家具がある場合、買受人が勝手に処分することは
　　できないので注意しましょう。



その他の人が占有している場合

　　不動産引渡命令が発令される場合と発令されない場合があります。
　　　発令されない場合には、別に訴訟等の手続をとる必要があります。


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理由は・・・

地方裁判所の競売物件は、競売しても落札されないことが多くなったこと。
落札しても故意に移転登記せず、不動産取得税を納めずに放置し
家賃のみ掠めようと言うバカタレが横行してきたこと。

などを理由に競売を受付にくくなってきた。
これもまたサプライサイドエコノミーの招いた悲劇だと思う。

地方のそもそもの需要は小さい。
小さいながらも、それぞれが必死に生き長らえてきた。
そこに創造ある破壊と標榜するバカタレが
需要を前提に不動産競売、任意売却を押し進めた。
地方公務員の妻までもが建設時数億の物件を数千万で取得した。
そんな、不労所得を夢見た時代が過去数年続いた。


 
ところが、そもそもお金の無い人が、競売物件を購入したところで
満足に修繕費用が負担できる筈もない。
数万の修繕すら惜しい人たちだからだ。
そこに不況の波で入居者の獲得すら困難になってきた。
今更ながら、売りの勢いが加速しつつある。

暴力団は転売を夢見、今や塩漬。
外壁は剥れ、躯体も崩壊しつつある物件が
街中に無造作に放置されている。
もちろん固定資産税等払う筈もない。


*-*-*-*-*-*-*-*-*-* -*-*-*-*-*-*-*-*-*-* -*-*-*-*-*-*-*-*-*


確かに、私も競売物件情報をネットなどでいつもチェックしてますが
最近は、特別売却になっても落札されない物件が多くあります。



確かに魅力のある競売物件が少ないのもありますが
やはり一番の原因は不動産市況の冷え込みでしょうか。



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「公売」とは

税金や社会保険料が納期限までに納付されず
督促状を発した日から１０日を経過した場合などに
その滞納に対する処分として滞納者の財産を差押することとなります。
差し押さえた財産は
換価処分（差し押さえた財産を売却して現金にすること）によって
滞納された税や社会保険料に充当することとなります。
財産を換価処分するときは、これを公売に付さなければならないこととされています。

競売との違い

競売は裁判所で実施されますが、公売が実施される場所は
税務署や県庁です。
また、競売は「期間入札」であることに対し、公売は、「期日入札」となります。

入札時の保証金に関しても不動産競売入札では
最低売却価格の２割であることに対して
公売は不動産の場合でも、見積価格の１割となっています。

公売物件も、最近は不動産も多いようですので
細かく公売情報もチェックしてみるのもいいですね。
各都道府県の主税局の公売情報で閲覧できますし
最近では、このような物件もヤフーの官公庁オークションに
出品されてますのでネットで気軽に探すことが可能になりました。



公売は、競売に比べると、物件数も入札者数も少ないようですが
ライバルが少ないと言うことですのでお宝物件が見つかれば
安く落札できる可能性も多いですね。



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